¿Qué está pasando con la vivienda?

4 de junio, 2021

Colmenas de viviendas en un barrio nuevo de Madrid.
Colmenas de viviendas en un barrio nuevo de Madrid.

El Pacto Verde, el coste creciente de la energía doméstica y la falta de aplicaciones rentables para el capital están concentrando inversiones de nuevo en la especulación con la vivienda y la construcción, transformando casas, barrios y estructuras urbanas.

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La factura de la luz (y la del gas) remodela tu casa y se lleva los ahorros

La escalada de los precios de la energía eléctrica doméstica ya ha comenzado. La previsión es que la subida de los combustibles fósiles sea también espectacular. Con la perspectiva inmediata del barril de petróleo a 80$ y la tonelada de CO2 a 60€, la climatización de hogares queda para los ricos. Este verano ni siquiera las oficinas darán cobijo de las olas de calor... hasta el comercio, que ya ha empezado a repercutir en precios los nuevos costes eléctricos, racaneará enfriar el aire. Y el próximo invierno, el gas que alimenta la mayoría de calefacciones domésticas va a ser, previsiblemente, mucho más caro.

¿Morirán más personas en las olas de calor y frío? Por supuesto. Pero el Pacto Verde lo enfoca de otra manera: están todos los incentivos dados para que te salga a cuenta gastarte los ahorros en aislamientos y ventanas. Un buen negocio para el sector de la construcción: 13.500 millones de euros para la cuenta de resultados de las constructoras.

La compra de segunda mano escala y los alquileres se concentran

Inquilinos que pagan más del 40% de sus ingresos en alquiler por países y edades
Inquilinos que pagan más del 40% de sus ingresos en alquiler por países y edades

Primer reflejo en el mercado: la vivienda de segunda mano rehabilitada energéticamente ya había empezado a subir sus precios vigorosamente antes de la nueva factura. 35 capitales españolas tuvieron subidas de precios en previsión de lo que está llegando ahora. La media de precios del conjunto de la vivienda de segunda mano comprada en abril ya estaba en Gipuzkoa en 3.135 €/m2, la de Baleares en 3.065 y la de Madrid en 2.792 €/m².

Las inmobiliarias se frotaban las manos y las expectativas bursátiles, entre fusiones y cálculos de negocio, se disparaban. Y con razón: mayo vino a confirmar que el engranaje se estaba acelerando. Las áreas metropolitanas vieron subir precios en un 1,7% y en la costa la escalada llegó hasta el 4%.

En el alquiler, las primeras reacciones solo empiezan a llegar ahora. En abril los portales que median transacciones entre particulares anotaron bajadas en las grandes capitales que reflejaban todavía la necesidad de ingresos líquidos de una parte de la pequeña burguesía que ha sufrido duramente durante el último año. Arruinados en sus negocios principales o en ERE, han puesto las viviendas que tenían como alojamiento turístico en el mercado de alquileres y en algunos casos incluso su propia vivienda principal.

El ajuste no preocupa sin embargo al gran capital, que está comprando muchas de esas viviendas. No tienen la urgencia de los quebrados y saben que el futuro les sonríe. Incluso en 2020, en plenos confinamientos, el capital invertido en vivienda para alquiler por los grandes fondos no bajó en ningún momento del 7,2% de rentabilidad... mientras la rentabilidad media de las empresas españolas estaba en números rojos.

Es decir, la bajada de alquileres previa a la nueva factura de la luz no solo es temporal, está sirviendo para que el parque de alquiler se concentre cada vez más en las grandes inmobiliarias en manos de fondos. Una tendencia que se reforzará en los próximos meses cuando los caseros descubran que los nuevos costes energéticos devalúan las viviendas no rehabilitadas energéticamente y se planteen la alternativa entre endeudarse para invertir o vender con margen y al contado a alguna inmobiliaria grande.

Las nuevas viviendas y barrios del pacto verde

El mercado nuevo ya ha empezado a reaccionar también. Ante la perspectiva de reformas, parte de la demanda que normalmente iría a segunda mano está yendo temporalmente a nuevas construcciones. Hay prisas porque la expectativa es de un largo periodo de subida de precios. Las hipotecas firmadas crecieron ya un 35% en marzo... pero es solo el comienzo.

De hecho muchas inversiones se están orientando hacia un tipo de oferta que anticipa por dónde vienen los próximos años: co-livings para jóvenes trabajadores, versiones glorificadas del piso compartido con una empresa-casero omnipresente y márgenes impresionantes. Aumenta el en todo caso pequeño número de metros cuadrados por persona sobre los mini-apartamentos a un precio inferior a costa de perder espacios de intimidad y convivir íntimamente con personas que no elegiste. En pocas palabras: la versión glam del piso patera.

El boom está cambiando también la forma de construir: más elementos prefabricados y más viviendas industrializadas con nuevos aislamientos térmicos... y ventanas más pequeñas... que no escape el calor.

Y por supuesto, vuelven los megaproyectos. Solo en la capital se retoma Madrid Nuevo Norte, el intento de crear un barrio residencial financiero alrededor de las Cuatro Torres y se anuncia Valgrande. Barrios modelo por ecológicos según la UE que son en realidad arquetipos de segregación social. Usan las protecciones sociales parciales para dar titulares inclusivos engañosos y el verde y las vías rápidas para separarse de la ciudad en vez de para unirse a ella.

Y mientras tanto... como no podía ser menos en medio de un paro masivo, unos ERTEs de miseria y una precarización general desbocada, los embargos de viviendas habituales crecen más de un 84% en el primer trimestre.

La ciudad del Pacto Verde, también está pensada para transferir rentas del trabajo al capital. Las ciudades y viviendas de esta crisis te van a dejar menos espacio, menos intimidad, menos recursos para vivir y menos espacios para socializar. La transformación ya ha comenzado.