¿Por qué sube la vivienda en plena recesión?

8 de septiembre, 2020 · Actualidad> Actualidad global

Turquía, Filipinas, Alemania, Eslovaquia, Rumanía, Nueva Zelanda, Portugal, Rusia, Holanda… por donde quiera que miremos la vivienda cada vez es más cara. En 38 de los 49 países que publicaron estadísticas el precio de la vivienda subió. En EEUU la friolera de un 5%. Incluso en España, con el PIB en la peor caída desde el fin de la guerra, la vivienda se encareció un 2,1% respecto al año anterior aún a pesar del confinamiento. Solo donde el capital está a la huida, como Argentina o Egipto, las viviendas bajan… y aun así, menos que cualquier otro activo. ¿Por qué?


El tema de este artículo fue elegido para el día de hoy por los lectores de nuestro canal de noticias en Telegram (@communia).


¿De dónde viene la especulación?

La acumulación de capital es la dinámica básica del modo de producción en que vivimos. Para seguir vivo el capital necesita aplicarse a la producción, explotar trabajo de forma productiva. Así que los beneficios se reincorporan al capital total y lo amplían. Y a cada ciclo, el capital concentra más recursos y, de no encontrar obstáculos, aumenta la productividad del trabajo.

El único problema es que hace más de un siglo los obstáculos empezaron a estar presentes todo el tiempo. Una y otra vez faltaban mercados solventes. El capital tuvo que adaptarse a un mundo en el que ya no podía desarrollarse libremente. Las grandes acumulaciones privadas empezaron a centralizarse alrededor de los bancos, nacía el capital financiero como lo conocemos hoy. Y ni por esas. Pronto el capital requirió cada vez más del estado para coordinarse y asegurar condiciones para seguir creciendo: monopolios que garantizaran la rentabilidad, bancos centrales que alentaran burbujas de crédito para tirar el balón adelante en tanto se conseguían nuevas ventas, militarismo que abriera nuevos mercados en los que vender y encontrar destinos de inversión…

En unas décadas esas dificultades se volvieron universales y transformaron el juego global del sistema. El capital ya no encontraba aplicaciones productivas suficientes durante la mayor parte del tiempo. La tendencia a la crisis se hizo perenne. El sistema ya no se enfrentaba a crisis cíclicas como las de su juventud. Entonces entre crisis y crisis, podía volver al business as usual. Ahora no. Las tendencias que lo habían reorganizado operaban también en los periodos de bonanza y aunque las recesiones solo se dieran cada ciertos años, las dificultades y sus consecuencias internas continuaban. La centralización se desarrolló hasta el actual capitalismo de estado. La lucha por mercados se convirtió en un ciclo eterno de conflictos, bloques, guerras comerciales…

Y en todo esto, partes cada vez mayores del capital, que no encontraban dónde colocarse explotando mano de obra, se destinaron a capital ficticio: en vez de utilizarse para emplear fuerza de trabajo se apostaban al resultado de otros negocios. El volumen de este uso especulativo se multiplicó deformando el tejido productivo de mil maneras y haciendo cada vez más explosivas las andanadas de crisis y recesión. Cuando la burbuja estallaba se lleva por delante buena parte del tejido productivo.

¿Por qué el capital especulativo se dedica a la vivienda?

Durante los últimos años fondos de capital se dedicaron a rehabilitar y explotar en alquiler las viviendas abandonadas a media construcción durante los primeros años de la crisis que estalló en 2008.

La especulación fácil es la especulación al alza: se compra aquello que se espera que se revalorice sin necesidad de plazos muy precisos. Se compran participaciones de empresas porque se cree darán más beneficios en el futuro o porque un comprador levantará el precio con una oferta; se compran derechos de compra de materias primas en espera de que la demanda industrial suba; de alimentos básicos -como el trigo- en espera de que incrementos del consumo o caídas de la producción lo hagan más valioso… etc. etc.

En esa lógica, la vivienda es un destino lógico de la especulación. En principio, la demanda debería crecer con la población. En países como España, desde 1900 la población total no se redujo un solo año hasta 2013. Y volvió a crecer relativamente pronto, en 2016. La oferta está además regulada por los ayuntamientos, que deciden el suelo que se puede dedicar a construir viviendas y sus condiciones. Pero, como en prácticamente todo el mundo, los ayuntamientos están crónicamente endeudados e infradotados financieramente, por lo que dependen de la revalorización del suelo para obtener ingresos con los que construir ellos mismos y hacer inversiones, así que son los primeros en asegurar que los precios no caigan. Por eso, durante décadas, invertir en vivienda era un negocio seguro y para rematar accesible a capitales relativamente pequeños, por lo que atrajo a una multitud de pequeños especuladores además de a los grandes fondos.

¿Por qué cayó la vivienda durante la crisis de 2008?

Como contábamos antes, hace mucho que no estamos en la fase juvenil del capitalismo. En la década anterior a la crisis en EEUU el capital especulativo había financiarizado ya las hipotecas. Cantidades ingentes de capital se dedicaban a comprar hipotecas e integrarlas en paquetes con otros activos hasta generar productos teóricamente homogéneos sin grandes riesgos, los entonces famosos productos estructurados. La verdad sin embargo es que el riesgo crecía porque para seguir aumentando el volumen de las hipotecas vendidas había que dirigirse a una clase trabajadora cada vez más precarizada. Dejando al margen que algunos operadores hicieran sus trampas para colocar algunos paquetes más o menos cuantiosos, las estadísticas no variaban sustancialmente, pero la realidad es que con casas cada vez más caras y compradores de ingresos cada vez más frágiles, el riesgo real aumentaba aunque los indicadores no lo reflejaran. Es un bonito micro-ejemplo de las contradicciones que genera la tendencia permanente a la crisis: lo mismo que permitía la bonanza y la abundancia de capitales a colocar en hipotecas -la precarización de los trabajadores- hacía cada vez más difícil amortizar las hipotecas. Llegado a cierto nivel de morosidad, todos esos productos financieros se devaluaron con las hipotecas que integraban y la burbuja financiera estalló. Con la caída del sistema financiero cayeron también en cascada las empresas productivas y millones de trabajadores en todo el mundo fueron al paro. Las casas en EEUU volvieron a ser baratas porque los que las ocupaban se fueron en masa o fueron desahuciados al no poder pagar las hipotecas por estar en paro.

Cuando la ola llegó a Europa, los bancos tuvieron que revisar balances y el Banco Central intervino. Al hacerlo resultó que, oh casualidad, los bancos españoles, y especialmente las cajas de ahorro, no solo se veían afectados por los productos que habían comprado en el exterior, sino que habían sido los grandes beneficiarios de la especulación inmobiliaria también en España, especialmente la ligada al sector turístico (segundas viviendas, campos de golf, pisos vacacionales…). La devaluación de sus activos vino así por dos frentes que en realidad eran parte de un mismo fenómeno especulativo global. El caso es que al devaluar sus balances los bancos se vieron al borde de la quiebra: sus inversiones valían de la noche a la mañana mucho menos. Su capacidad para dar crédito se redujo con ello. Muchas empresas financiarizadas o no, se vieron con el agua al cuello, la morosidad llegó a multiplicarse por cuatro. La crisis financiera se convertía en crisis bancaria e industrial. El paro alcanzó un nivel histórico. Y con el paro la morosidad de las hipotecas se disparó. Miles de viviendas quedaron vacías, los bancos las vendieron a derribo a fondos buitres o a empresas creadas por ellos mismos y los precios, por primera vez en mucho tiempo, bajaron.

¿Cómo se recompuso el mercado especulativo de vivienda?

El estallido de la crisis supuso no solo una devaluación de la vivienda sino también un ataque directo a los salarios y una bajada general de precios. El turismo fue más competitivo que nunca, el ratio de turistas por habitante se multiplicó hasta saturar barrios enteros de Lisboa, Oporto o, en menor medida, Barcelona. La aparición de un nuevo modelo de negocio, con airbnb a la cabeza, facilitó que los capitales aterrizaran en masa de nuevo en el inmobiliario. Los pisos turísticos fueron solo el arranque, pero marcaron las nuevas formas. El mercado especulativo volvía a ganar base, pero ahora bajo un nuevo modelo. Los fondos invertían en paquetes de vivienda para alquilar a una masa de trabajadores que, cada vez más precarizados, no podían ya confiar en hipotecarse y poder pagar regularmente durante treinta años una letra. El mercado del alquiler subió espectacularmente, dando rentabilidades del 6% a los fondos y haciendo que por primera vez los alquileres crecieran más rápidamente que los precios de compra de vivienda. La vivienda volvía a servir para colocar capitales locales y externos. Era una parte del nuevo milagro español de los años Rajoy: el PIB crecía y se felicitaban todos del atractivo del país para la inversión… pero la renta de los trabajadores y su capacidad adquisitiva bajaba.

¿Por qué sigue subiendo la vivienda en pleno estallido de una nueva crisis?

Desde el punto de vista del capital, toda recesión significa la desaparición de destinos rentables. Las empresas acumulan deudas y pérdidas, buena parte de los mercados especulativos andan de capa caída, empezando por el petróleo. Aparecen nuevos negocios -la producción de mascarillas por ejemplo-, otros aumentan beneficios -el delivery, los reactivos, etc.- pero ni de lejos sus necesidades de capital dejan hueco para toda la masa de capitales a colocar acumulados antes de la crisis. Si a eso añadimos unos tipos de interés en cero o negativos, entendemos por qué el capital tiene verdadera urgencia por colocarse en algo como la vivienda cuya demanda es relativamente estable y que a día de hoy sigue ofreciendo expectativas más que positivas para los especuladores. Entre otras cosas porque el riesgo de la morosidad en el alquiler es siempre mucho menor que en una hipoteca. Pero sobre todo porque que durante los últimos cinco años los precios de alquiler subieron un 50% en España. El resultado es que se compran más casas para alquilarlas y lógicamente, suben los precios.

El propio Banco de España, viendo que la vivienda puede ser un flotador para las grandes masas de capital sin destino, no ha tenido mejor idea que presionar al gobierno para mejorar la rentabilidad de las socimis, sociedades cotizadas dedicadas específicamente a comprar y explotar inmuebles. Es decir, todo apunta a que el mercado de la vivienda se concentrará aun más y los precios seguirán subiendo.

¿Qué significa para los trabajadores?

Manifestación contra la «locura de la vivienda» en Berlín.

Tenemos que acostumbrarnos a ver la economía desde el punto de vista de las relaciones entre clases, que es lo que hace el capital cuando diseña políticas frente a la crisis. Políticas que al final no son sino formas de organizar transferencias masivas del trabajo al capital. La vivienda no es una excepción.

La subida de los alquileres es una bajada de salarios por otros medios y con foco en los sectores más jóvenes y por tanto con más dificultades para organizarse de la clase. Porque no lo olvidemos: el capital fluye y no le importan demasiado sus propias colocaciones tomadas una a una. De lo que va el juego es del reparto del resultado de la explotación entre el capital y los trabajadores como un todo, por eso es la lucha de una clase contra otra, no de los trabajadores de una empresa contra sus propietarios o de los precios de un bien de primera necesidad frente a otros. La vivienda, el alquiler, es un punto más donde el capital puede realizar su exacción económicamente, poner la responsabilidad al mercado -que es el mero traductor de sus intereses- y echar mano del estado para asegurar las condiciones de una explotación ampliada. Viene una nueva recesión. Ahora más que nunca la contradicción entre las necesidades humanas, generales, las nuestras y las necesidades del capital -explotar más y obtener más ganancia- se muestran crudamente.

«¿Por qué subieron los alquileres y bajó la compra?», 8/2019

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